Hướng nghiệp SV Bất động sản

Học để biết
Học để làm việc
Học để cùng chung sống
Học để làm người
Đền Thờ Parthenon
YẾU TỐ ĐẤT ĐAI TRONG BĐS
Ngu?n g?c t? LU?T C? LA M� (449 TCN)
“Bản thân đất đai nếu tách rời ra thì không thể một mình thỏa mãn nhu cầu cư trú của con người, nhưng vì có , nên cuối cùng vẫn có thể đạt mục đích trở thành không gian cư trú. Do đó đất đai thuộc phạm trù Bất động sản và là bộ phận quan trọng của Bất động sản”
những gì do lao động con người tạo ra trên
mặt đất
1) Một số khái niệm
giá trị tiềm ẩn để phát triển thông qua đầu tư
CƠ BẢN THỐNG NHẤT LUẬT CỔ LA MÃ NHƯNG CÓ ĐẶC THÙ RIÊNG VỀ QUAN ĐIỂM VÀ TIÊU CHÍ PHÂN LOẠI
(tạo ra khu vực giáp ranh giữa 2 khái niệm về BĐS và ĐS)
MIÊU TẢ CỤ THỂ
- Mảnh đất
(đối tượng giao dịch dân sự)
- Đối tượng dịch chuyển
sẽ tổn hại
- Liệt kê cả máy bay,
tàu thủy, phương tiện
vũ trụ
NÓI CHUNG CHUNG
Mùa màng chưa gặt
Trái cây chưa bứt
Gồm cả những quyền gắn với
sở hữu đất đai



Thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”
Và thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm nầy và dẫn đến các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”
Như thế thì căn cứ theo tính chất di chuyển được hay không di chuyển được mà tài sản được chia ra là
Động sản (di chuyển được) như: vàng, bạc,tiền...
Bất động sản (gắn liền với đất không chuyển dời được) như nhà cửa, các công trình...
Do vậy, khái niệm “Bất động sản” cần nhìn thoáng hơn về chữ “bất động” và nên được hiểu theo “thuyết tương đối”
Vậy, khái niệm “Bất động sản” rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước

BĐS =
BĐS =
BĐS =
Tài sản trên đất
+ Đất đai
và về lý thuyết:
+ thuê đất của
Nữ hoàng Anh
Tài sản trên đất
quyền
sử dụng đất
Tài sản trên đất
+
BXZzXE34`121`12W34567890OIOOPOP65

40 %
60 %
50 - 70 %
30 - 50 %
Của cải vật chất khác
30 - 50 %
Ở CÁC NƯỚC KHÁC
TỶ TRỌNG BĐS TRONG
TỔNG CỦA CẢI XÃ HỘI
CÁC HOẠT ĐỘNG LIÊN QUAN ĐẾN BĐS CHIẾM ĐẾN
30% TỔNG HOẠT ĐỘNG
CỦA NỀN KINH TẾ
30 %
70 %
20.000 TỶ
(7% GDP)
THU NGÂN SÁCH HẰNG NĂM
(20% GDP)
THU NGÂN SÁCH HẰNG NĂM
(80% GDP)
ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ
CẦN SẢN PHẨM > 60 NGÀNH SX
Các ngành kinh tế phát triển
CÔNG NGHIỆP
PHÁT TRIỂN
ĐÔ THỊ HÓA
THƯƠNG MẠI
HÓA
HiỆN ĐẠI HÓA
TĂNG DIỆN TÍCH
XÂY DỰNG
TĂNG QUỸ ĐẤT ĐÔ THỊ
TĂNG
DÂN SỐ
MÔI TRƯỜNG,
VIỆC LÀM…
XU HƯỚNG CƠ CẤU DÂN SỐ THẾ GiỚI
Chính vì thế người ta cho rằng, 80% tổng sản phẩm quốc nội của thế giới được tạo ra tại các khu đô thị
1986
11,8 triệu
XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN DÂN SỐ
2000
19 triệu
2010
30 triệu
2020
40 triệu
(45% DS)
52 triệu

(50%)
2025
2070
100 triệu/150 triệu (2/3 dân số)
NHU CẦU NHÀ Ở
Tương lai, mỗi năm cần xây dựng
100 triệu
m2 sàn
SỐ LƯỢNG CÁC KHU ĐÔ THỊ
Sẽ tăng gấp 10 lần
Bình quân mỗi tháng tăng 1 khu đô thị
4.600.000 m2
2.432.000
1.140.000
2010
2000
2020
NĂM
SỐ m2 ĐẤT CẦN ĐỂ ĐÔ THỊ HÓA
THỰC TRẠNG MỚI CHỈ CÓ 1.050.000 m2
TƯƠNG LAI CẦN CHUYỂN ĐẤT NÔNG NGHIỆP  ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP: 3.550.000 m2
Phát triển đô thị đang trở thành chủ đề thời sự thu hút sự quan tâm của Việt Nam và nhiều nước châu Á.

Việt Nam là nước có tốc độ đô thị hóa cao nhất Đông Nam Á:
- Hàng năm có trên 1 triệu dân trở thành dân cư đô thị
- Tỷ lệ đô thị hóa hiện nay khoảng 31%

+ Tốc độ phát triển nền kinh tế vẫn tiếp tục tăng trên 6,5%,
+ Việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, kết nối giao thông luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư xây dựng.
+ Nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam là rất lớn, tiền trong dân cũng không phải là nhỏ. Do đó yếu tố đầu ra của thị trường là còn tiềm năng rất lớn. Xét về dài hạn, thị trường bất động sản sẽ còn phát triển mạnh
+ Thu nhập bình quân đầu người luôn luôn gia tăng với tốc độ cao,
Những điều kiện cơ hội để phát triển BĐS
Vốn FDI: Nguồn vốn đầu tư nước ngoài trực tiếp vẫn tiếp tục đổ vào Việt Nam là khá cao và trong đó một tỷ lệ lớn được đầu tư vào các loại hình BĐS, nguyên nhân là:
+ Mặt khác, với chủ trương ngày càng thông thoáng về việc sở hữu nhà và đất ở với các đối tượng là kiều bào cũng góp phần đáng kể trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường và dịch vụ BĐS
+ Chính trị xã hội tương đối ổn định nên được chọn là nơi đầu tư thay thế
+ Chính sách kêu gọi đầu tư thông thoáng
+ Việt nam nằm trong vùng tăng trưởng nhanh của thế giới nên được quan tâm đầu tư
- Trong bảng xếp hạng các nơi đầu tư được yêu thích nhất với nhà đầu tư Châu Á, thì Việt Nam đứng thứ hai xếp sau Trung Quốc.
- Trên bảng xếp hạng của 20 nền kinh tế có dòng vốn FDI ưa thích nhất của thế giới, Việt Nam tiếp tục duy trì ở vị trí thứ 12
Thống kê của Quỹ đầu tư VinaCapital: Tổng vốn FDI đăng ký Việt Nam từ 2000 – 2010: 170 tỷ USD (giải ngân 61 tỷ USD), với 10.591 dự án.

FDI vào BĐS luôn là lĩnh vực quan trọng và chiếm tỷ lệ lớn trong một vài năm gần đây:
- Thứ 2 sau ngành CN chế biến,
- Chiếm khoảng 25% tổng vốn FDI.

Dự báo FDI năm 2011 khoảng 13 tỷ USD (giải ngân dự kiến 11 tỷ USD).
Kết luận:
Thị trường và dịch vụ BĐS VN sẽ phát triển rất nhanh trong tương lai do yêu cầu nội tại của đất nước với những thành phố văn minh hiện đại  đáp ứng nhu cầu rất lớn về nơi cư trú, sinh hoạt và làm việc của dân, doanh nghiệp và tổ chức.
Mua
bán
BĐS
Thuê
BĐS
Quản
lý
BĐS
Tư vấn
BĐS
Môi
giới
BĐS
Đấu
giá
BĐS
Thẩm
Định giá
BĐS
Sàn GD
BĐS
Quy
hoạch
BĐS
Luật
BĐS
ĐÔ THỊ HÓA
TĂNG DiỆN TÍCH
XÂY DỰNG
TĂNG QUỸ ĐẤT ĐÔ THỊ
TĂNG
DÂN SỐ
Thị trường và dịch vụ BĐS sẽ phát triển
Nhu cầu tuyển việc làm BĐS tăng theo
1.   Quan điểm phát triển dịch vụ BĐS
Phát triển thị trường BĐS  tạo một sức cầu lớn cho các ngành kinh tế khác (như sản xuất xi măng, thép, đồ dùng gia đình…) bởi do những liên kết xuôi và ngược của ngành BĐS với các ngành kinh tế khác.
Dịch vụ BĐS có liên quan mật thiết đến các thành tố khác của nền kinh tế như thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường ngoại tệ….
 cần đảm bảo sự phát triển lành mạnh dịch vụ BĐS  góp phần thúc đẩy tăng trưởng ổn định nền kinh tế.
Phát triển dịch vụ BĐS  thúc đẩy sự phát triển của các cơ sở hạ tầng (nhà ở, cao ốc, văn phòng…) thông qua việc phát triển các hoạt động xây dựng
 đảm bảo nơi cư trú và làm việc cho nhân dân.
Là một trong những dịch vụ cao cấp  có chính sách khuyến khích phát triển  thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng nâng cao tỉ trọng GDP của khu vực dịch vụ trong nền kinh tế.
2. “Khát” nhân lực nghề BĐS
“Hiện nay, nhân lực đáp ứng cho nghề BĐS vừa thiếu lại vừa yếu trong khi thị trường BĐS đang rất hấp dẫn”
Nguyên nhân cơ bản:
- Do thị trường BĐS đã phát triển quá nhanh so với sự phát triển của công tác đào tạo nhân sự
“Tình trạng thiếu hụt diễn ra ở tất cả các khâu: từ chuyên
gia kỹ thuật, chuyên gia kinh doanh, định giá, môi giới...”
– đó là đánh giá chung của các chuyên gia nước ngoài về thị trường nhân lực cho lĩnh vực BĐS VN -
 Mức “cầu” nhân lực quá lớn thiếu hụt.
 Những đơn vị từ lĩnh vực khác mở rộng hoạt động
kinh doanh sang lĩnh vực BĐS
 Sự ra đời và lớn mạnh của hàng loạt các công ty
BĐS trong nước,
- Đầu tư vào BĐS đang là một kênh đầu tư hấp dẫn:
* Nghiên cứu về nhân lực nghề BĐS tại các
nước công nghiệp  việc phát triển thị trường
BĐS  thúc đẩy sự hình thành ba nghề nghiệp
chuyên môn là:
Mặt khác, khách hàng cũng có những yêu cầu khá cao: trông vào một tổ hợp dịch vụ đầy đủ + tư vấn chuyên nghiệp  giúp họ có cái nhìn cụ thể và chính xác về tất cả các vấn đề: kinh tế, pháp lý và xã hội trong thị trường BĐS
Nhà quản trị BĐS.
Nhà môi giới BĐS và
Nhà định giá tài sản,
* Một trong những loại hình dịch vụ sẽ có mức tăng trưởng nhanh trong thời gian tới là dịch vụ quản trị BĐS thương mại ( trung tâm thương mại,
văn phòng cho thuê,
khách sạn…)
Nhưng hiện nay lợi nhuận trong phân khúc thị trường này đang chảy vào túi của các tập đoàn nước ngoài như CBRE, Savills, Accor...khi họ “chuyên nghiệp hóa” từ nhân sự đến khâu quản lý, điều hành.

Theo đánh giá của một quan chức Bộ Xây dựng:

- Tình trạng này sẽ còn tiếp diễn khi trong nước chưa có một công ty nào đủ mạnh để chia “miếng bánh” đó ngay trên sân nhà.

- Các công ty trong nước mới chỉ đủ sức tiếp cận các công trình nhỏ, đơn lẻ.

- Hiện 50-60% thị phần trong thị trường này đang nằm trong tay các tập đoàn nước ngoài.
Lý do, là ở VN: việc quản trị BĐS, từ trước đến nay chỉ được thực hiện với những hoạt động không đồng bộ như kiểm kê các tài sản, soạn thảo và ghi chép các hợp đồng, thu tiền thuê, tính toán chi phí, tổ chức công việc tu sửa và bảo quản.
Theo 1 chuyên gia Khoa BĐS + Địa chính, ĐH Kinh tế Quốc dân Hà Nội:
Năm 2000 với khoảng 350 triệu
dân tại khối thị trường chung châu
Âu (12 nước), ước tính khoảng
2.333 người dân thì có 1 nhà
chuyên môn về dịch vụ BĐS.
Hay tại Singapore, 1 năm 20.000
người được đào tạo chính quy với
các kỹ năng tổng hợp tham gia vào
thị trường BĐS

Trong khi đó, tại Việt Nam:

Sinh viên chính quy được đào tạo chuyên sâu cho ngành nghề BĐS chưa cung cấp đủ được về số lượng và chất lượng cho nhu cầu tương lai

Để đối phó:
Các doanh nghiệp chiêu dụ nhân tài từ các doanh nghiệp khác với mức lương và những hình thức phúc lợi hấp dẫn.
- Còn tất cả sinh viên tốt nghiệp chính quy của các ngành học nào có liên quan đến BĐS đều được mời đón vào các Tổng Công ty xây dựng, các sàn giao dịch BĐS…
Theo ông Cao Tuấn (Trưởng phòng Phát triển nhà
và thị trường BĐS, Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng):
“Để thị trường nhà đất không bị biến động và phát triển lệch lạc thì những người làm dịch vụ phải rất chuyên nghiệp; từ việc có những am hiểu sâu sắc những vấn đề kinh tế, xã hội, luật pháp liên quan tới BĐS, thị trường cho đến các giao dịch về BĐS. Mà những điều này đều phải qua đào tạo thì mới có được”.
3. Nhân lực của ngành nào sẽ “đắt hàng” trong những năm tới ?
Câu hỏi nầy là vấn đề
nghiên cứu của Trung tâm
quốc gia dự báo và thông
tin thị trường lao động (Cục
Việc làm–Bộ Lao động-
Thương binh Xã hội)
Theo kết quả của nghiên cứu này, đến năm 2015 có những nghề sau sẽ tăng nhu cầu việc làm theo thứ tự gồm:
Hoạt động làm thuê trong hộ gia đình; các tổ chức quốc tế và hoạt động dịch vụ khác.
Hoạt động Đảng, đoàn thể, tổ chức chính trị xã hội;
Hoạt động hành chính và dịch vụ hỗ trợ;
Hoạt động khoa học công nghệ;
Hoạt động kinh doanh bất động sản;
Tài chính, ngân hàng và bảo hiểm;
4. Theo khảo sát tiền lương Việt Nam năm 2009 do Navigos Group thực hiện tại 163 công ty (gần 50% là công ty 100% vốn nước ngoài) hoạt động trong 15 lĩnh vực chính yếu tại Việt Nam:
Mức tăng lương nhân viên các lĩnh vực năm 2009
Cũng theo cuộc khảo sát này thì mức tăng lương bình quân của các doanh nghiệp trong nước là 16,45%, cao hơn cả các doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài (chỉ tăng bình quân 15,61%).
5. Tuyển dụng nhân viên BĐS
Những biến động của lĩnh vực BĐS luôn gây nhiều ảnh hưởng tới tình hình chung. Do đó, đây là lĩnh vực quan trọng bậc nhất, đặc biệt là đối với khu đô thị lớn.
Lĩnh vực bất động sản luôn đòi hỏi tuyển dụng ứng viên có kỹ năng và kinh nghiệm

- Nhân viên BĐS thành công phải là chuyên gia với kĩ năng xuất sắc vì mức độ cạnh tranh và áp lực thời gian rất cao.
- Họ có thể làm việc độc lập và kiểm soát giá BĐS.
- Nhân viên BĐS phải làm việc nhiều giờ, dành nhiều thời gian và công sức để thuyết phục khách hàng.
Nhân viên BĐS là một trong những nghề căng thẳng nhưng hấp dẫn
- Nhìn chung đây là nghề khó, khá hấp dẫn lại đòi hỏi nhiều kỹ năng và kinh nghiệm.

Tố chất của nhân viên BĐS:

 
- Nắm chắc diễn biến tài chính, tiền tệ và chính sách nhà đất của chính phủ
- Có óc phân tích tốt,
tầm nhìn xa  
- Có khả năng thuyết phục
- Năng động, nhạy bén
- Lương tâm nghề nghiệp trong sáng
Ngoài ra, phải là
người đa năng:
- Có kiến thức pháp luật
- Am hiểu phong thủy,
- Am hiểu kiến trúc và
- Có kỹ năng thương
lượng đàm phán...
Các chuyên gia BĐS cho rằng:
- Kỹ năng cứng như bằng cấp pháp lý là kiến thức chung làm nền tảng hành nghề;
- Còn kỹ năng mềm không ai bắt buộc nhưng lại hỗ trợ giao dịch thành công nhiều hơn.
Nhân viên BĐS cũng cần chú trọng đến 3 nguyên tắc cổ điển:
+ Đạo đức: Tuân thủ nguyên tắc đạo đức vàng như: tôn trọng thông tin cá nhân và lợi ích của khách hàng... là những ưu tiên hàng đầu
+ Tác phong: giao thiệp lịch sự, nhã nhặn
+ Ngoại hình: phục trang chỉnh chu; phục sức trang trọng, nghiêm túc;
Monda Bassil
(Chủ tịch của Prestigious Properties tại thành phố New York):
3) Tình hình điều kiện thị trường hiện tại”.
2) Những người hàng xóm của khách hàng;
1) Nhu cầu và lối sống khách hàng;
“Lời khuyên giá trị nhất mà tôi nhận được là phải lắng nghe nhu cầu của khách hàng. Một chuyên gia BĐS thực sự thành công phải biết:
*Khi bạn mua BĐS, ba nguyên tắc quan trọng nhất là:
vị trí,
vị trí
và vị trí.
David Mossler
(Chủ tịch công ty Mossler & Doe, chuyên đại diện và bán những BĐS có kiến trúc đẹp, nổi tiếng trong lịch sử):
* Khi bạn bán BĐS, ba nguyên tắc quan trọng nhất là:
không che dấu
không che dấu
và không che dấu”
Stanley C.Gale
(Chủ tịch và CEO của công ty The Gale - một trong những
công ty BĐS thương mại tư nhân lớn nhất thế giới -)
“Sự tồn tại lâu dài và thành công của công ty đã chứng minh tầm quan trọng của sự trung thực trong kinh doanh BĐS”
Người thông thái không phải là
người biết đưa ra câu trả lời đúng,
mà người thông thái là người biết đặt
câu hỏi đúng

Claude Levi-Straus
NGHIÊN CỨU THÊM VỀ TRUNG QUỐC
Trung Quốc: Ba thập kỷ tăng trưởng kinh tế bền vững, đã thu hút hàng triệu người từ các vùng nông thôn nghèo khó. Cuộc di dân vĩ đại này - vốn chưa từng có trong lịch sử loài người - Hiện có khoảng 40% dân số Trung Quốc sống ở các thành phố
Trong 20 năm đầu của cuộc cách mạng kinh tế của Trung Quốc đã xây dựng khoảng 6.5 tỉ mét vuông nhà ở mới - tương đương với hơn 150 triệu căn hộ kích thước trung bình.
Các thành phố của Trung Quốc phát triển cả theo chiều ngang lẫn chiều dọc, quá trình đô thị hóa cũng ngốn mất một diện tích đáng kinh ngạc của vùng quê nông thôn.
Tăng trưởng đô thị ở Trung Quốc như chiếc "bánh nở", đã nuốt chửng khoảng 45 ngàn dặm vuông đất sản xuất nông nghiệp trong 30 năm qua - tức là gần một nửa diện tích đất của Vương quốc Anh
(Từ năm 1985 đến 1995, Thượng Hải đã tăng từ 90 dặm vuông lên tới 790 dặm vuông: 8,8 lần)