BG quản lý thị trường bất động sản
Chia sẻ bởi Lê Thị Tuấn Anh |
Ngày 01/05/2019 |
48
Chia sẻ tài liệu: BG quản lý thị trường bất động sản thuộc Power Point
Nội dung tài liệu:
6/21/2010
1
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC & KHOA TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG
CHƯƠNG TRÌNH ĐÀO TẠO CAO HỌC NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG
GIÁO TRÌNH
QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
(DỰ THẢO)
Chương 2
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
HÀ NỘI THÁNG 1 NĂM 2010
6/21/2010
2
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
2.1 SỰ HÌNH THÀNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.1.1 Bối cảnh hình thành thị trưởng bát đọng sản Việt Nam
2.1.1.1 Giai đoạn trước 1986
Trước 1986 nước ta quản lý kinh tế theo cơ chế kế hoạch hoá, tập trung; mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, lưu thông phân phối đều được thực hiện theo chỉ tiêu kế hoạch Nhà nước; Quản lý đất đai mang tính hành chính, phục vụ nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng an ninh theo quy định của Nhà nước, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, không cho phép tư nhân hóa, không được phép mua bán đát đai dưới mọi hình thức;
2.1.1.2 Giai đoạn từ 1986 đến nay
a. Đổi mới cơ chế quản lý kinh tế chuyển từ cơ chế kế hoạch hoá, tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế kinh tế hàng hoá nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng Xã hội chủ nghĩa
Đường lối Đổi mới, đẩy mạnh Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng XHCN đã được xác định tại Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam khoá VI (1986), và được Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam Khoá VII (1991), , Khoá VIII (1996), Khoá IX ( 2001), Khoá X (2006) tiếp tục phát triển
6/21/2010
3
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
b. Đổi mới cơ chế quản lý đất đai đáp ứng yêu cầu đổi mới cơ chế kinh tế
Thể chế hoá chủ trương, chính sách đất đai của Đảng, Hiến Pháp CHXHCN Việt Nam năm 1992, đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17); Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18).
Luật đât đai 1987, 1993, 1998, 2001, 2003, đã cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai đã quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững; Các quyền của người sử dụng đất: được cấp GCNQSDD, được hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất được giao, được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDD, được góp vốn bằng QSDD để sản xuất, kinh doanh ; Nghĩa vụ của người sử dụng đất: sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, nộp thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, bồi thường khi được nhà nước giao đât, trả lại đất khi nhà nước có quyết định thu hồi. Bộ luật dân sự cũng quy định cụ thể các quan hệ dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất...
6/21/2010
4
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
c. Chính sách phát triển thị trường bất động sản
- Nghị Quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII (1996) xác định: "Quản lý chặt chẽ đất đai và TTBĐS . Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hoá, không cho phép mua bán đất đai”
- Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX tiếp tục khẳng định "Hình thành và phát triển TTBĐS, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở TTBĐS cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đấu thầu”
- Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X đã cụ thể hóa định hướng phát triển TTBĐS : “ Phát triển TTBĐS trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…làm cho quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng cho phát triển…Phát triển nhanh các dịch vụ TTBĐS.”
Nghị quyết Đại hội Đảng VIII, IX, X đã xác lập chủ trương, mở đường cho sự hình thành và phát triển TTBĐS Việt Nam góp phần tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường trong cơ chế quản lý kinh tế thị trường định hướng XHCN
6/21/2010
5
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
d. Từng bước hình thành đồng bộ hệ thống pháp luật điều tiết thị trường bất động sản
Hệ thống văn bản pháp luật điều tiết TTBĐS Việt Nam
1 Bộ Luật Dân sự (2005)
2 Luật Đất đai (2003)
3 Luật Nhà ở (2005)
4 Luật Xây dựng năm (2003)
5 Luật Kinh doanh bất động sản năm (2006)
6. Các văn bản pháp luật liên quan khác
6.1 Luật thuế sử dụng đất
6.2 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất
6.3 Luật Doanh nghiệp năm (2005)
6.4 Luật Đầu tư năm (2005)
6.5 Luật Đấu thầu năm (2005)
6.6 Luật Chứng khoán năm (2006).
6.7 Luật Ngân hàng Nhà nước năm (1997)
6/21/2010
6
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
2.1.2 Các bước hình thành và phát triển của TTBĐS Việt Nam
2.3.2.1 Thời kỳ trước 1986
- Bối cảnh: Cơ chế kinh tế kế hoạch hóa tập trung
- Chế độ quản lý đất đai: Phân phối đất đai
- TTBĐS chưa hình thành
2.1.2.2 Thời từ 1986 đến 2001
- Bối cảnh: Đổi mới cơ chế quản lý kinh tế theo cơ chế nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN
- Chế độ quản lý đất đai: Giao đất sản xuất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình cá nhân, người sử dụng đất có 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,thừa kế, thế chấp QSDĐ (Luật Đát đai 1993);
Chế độ quản lý Nhà ở: Xóa bỏ bao cấp về Nhà ở (1992), chuyển nhà ở sang kinh doanh, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở
- TTBĐS : Hình thành thị trường nhà ở, được phép mua bán nhà gắn với chuyển quyền sử dụng đất
6/21/2010
7
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
2.1.2.3 Thời từ 2001 đến nay
- Bối cảnh: Đổi mới cơ chế quản lý kinh tế theo cơ chế kinh tế thị trường định hướng XHCN
- Chế độ quản lý đất đai: phát triển TTQSDĐ; người sử dụng đất có 9 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp , bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ (Luật Đất đai 2003);
- Chế độ quản lý nhà: Khuyến khích phát triển nhà ở thương mại, pháp luật công nhận và bảo hộ quyền sở hữu đa thành phần về nhà ở (Luật Nhà ở 2005);
- Chế độ quản lý Kinh doanh BĐS : Pháp luật công nhận, bảo hộ quyền của các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ BĐS ( Luật Kinh doanh bất động sản 2006)
- TTBĐS :
+ Hình thành TTQSDĐ ( đất nông nghiệp, đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đất ở đô thị và nông thôn)
+ Thị trường nhà ở gắn với QSDĐ ở đô thị phát triển mạnh
+ Thị trường đầu tư xây dựng nhà ở, chung cư, văn phòng, khách sạn, khu du lịch, nghỉ dưỡng, sân gôn… phát triển
Các bước hình thành và phát triển của TTBĐS Việt Nam được minh họa khái quát trong sơ đồ 2.1 Sự hình thành thị trường bất động sản VN
6/21/2010
8
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
6/21/2010
9
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
2.1.3 Các thành tố thị trường bất động sản
2.1.3.1 Các thị trường
- Thị trường bất động sản;
- Thị trường tài chính, tiền tệ;
- Thị trường lao động;
- Thị trường kho học công nghệ;
- Thị trường hàng hóa
2.1.3.2 Các chính sách thị trường bất động sản
- Chính sách cung bất động sản ;
- Chính sách cung bất động sản ;
- Chính sách về giao dịch bất động sản ;
2.1.3.3 Các chính sách liên quan
- Chính sách đất đai;
- Chính sách đầu tư;
- Chính sách xây dựng;
- Chính sách tài chính;
- Chính sáchtiền tệ;
Mối quan hệ giữa các thành tố thị trường bất động sản (hình 2.2 . Các thành tố của thị trường bất động sản)
2.1.4 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản
6/21/2010
10
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
6/21/2010
11
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
6/21/2010
12
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
2.2 TÍNH ĐẶC THÙ CỦA TTBĐS VIỆT NAM
2.2.1 TTBĐS Việt Nam được xác lập trên dựa cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và sở hữu nhiều thành phần về nhà ở
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chỉ có QSDĐ là được phép chuyển nhượng trên thị trường. Hiến pháp năm 1992 (Điều 17 và Điều 18), Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2005 và Luật đất đai năm 2003 quy định người SDĐ hợp pháp được chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất.
Nhà ở thuộc sở hữu nhiều thàn phần, trong đó có tư nhân tư nhân nhưng đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, vì vậy BĐS khi tham gia thị trường được thể hiện theo phương thức bán (mua) nhà và chuyển (nhận) QSDĐ;
2.2.1.1 Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Về lý thuyết quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai.Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau:
- Về quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp tự nắm giữ tổng hợp tài sản/tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình - sự nắm giữ này là tuyệt đối và không điều kiện, không thời hạn. Với vai trò này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý để xác định quy mô về không gian và thời gian.
6/21/2010
13
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
Để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của mình, Nhà nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn. Người sử dụng đất đai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu để sử dụng theo quy định của Nhà nước.
- Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Tuy nhiên Nhà nước không tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng đất vào mọi mục đích; quyền sử dụng đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng đất tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ quy mô trong quan hệ giữa "vĩ mô" và "vi mô" nhưng đều phải thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi, ở đây, quyền sử dụng đất được tổ chức để việc sử dụng đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất, người sử dụng đất không thể chỉ vì lợi ích của bản thân mình mà phải còn vì lợi ích chung của toàn xã hội, chính trên cơ sở này để xây dựng và xác định quyền và nghĩa vụ công dân của người sử dụng đất được Nhà nước giao.
6/21/2010
14
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
- Về quyền định đoạt đất đai
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối thể hiện các hoạt động cụ thể khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền định đoạt này gắn liền với quyền quản lý về đất đai làm tăng thêm vai trò của Nhà nước trong việc tổ chức sử dụng đất đai và nâng cao hiệu quả của việc sử dụng này. Những quyền năng của người sử dụng đất liên quan đến việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể được thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất hoặc góp vốn quyền sử dụng đất theo những quy định cụ thể của pháp luật; những quyền năng này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất... mà pháp luật cần quy định cụ thể.
- Về quyền hưởng dụng lợi ích thu được từ đất đai
Nhà nước- đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có quyền hưởng dụng lợi ích từ đất đai, nhằm phục vụ cho các hoạt động của Nhà nước và lợi ích của toàn xã hội
2.2.1.2 Quyền sử dụng đất
- Quyền sử dụng đất: Trên cơ sở khẳng định chế độ sở hữu nhà nước về đất đai; pháp luật đất đai đã từng bước phát triển, hoàn chỉnh các quy định về “ người sử dụng đất” và các “quyền sử dụng đất”, theo đó “ Người sử dụng đất ” bao gồm:
6/21/2010
15
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
các tổ chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam; “quyền sử dụng đất” bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất: Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn: “Những bảo đảm cho người sử dụng đất: 1. Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; 2. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; 3. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có đất để sản xuất; đồng thời có chính sách ưu đãi đầu tư, đào tạo nghề, phát triển ngành nghề, tạo việc làm cho lao động ở nông thôn phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.”
2.2.1.3 Chế độ sở hữu nhiều thành phần về nhà ở : : “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác; đối với đất được nhà nước giao sử dụng thì theo quy định tại điều 17, 18” (Hiến Pháp 1992, Điều 58); “1. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở... 2. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt nam bao gồm: a. Tổ chức, cá nhân trong nước…; b. Người Việt nam định cư ở nước ngoài quy định tại Điều 126; c. Tổ chức cá nhân nước ngoài , quy định tại khoản 1 Điều 125” (Luật Nhà ở 2005, Điều 9)
6/21/2010
16
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
2.3. THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.3.1 Phân loại thị trường quyền sử dụng đất
TTQSDĐ phân thành 3 cấp:
Thị trường cấp I là thị trường người sở hữu đât chuyển giao QSDĐ cho người khác, thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế.
Thị trường cấp II là thị trường người được cấp QSDĐ tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thị trường cấp III là thị trường người sử dụng đất cho thuê QSDĐ hoặc cho thuê BĐS trên đất mà họ có quyền sử dụng.
Năm loại thị trường ứng với 5 loại đất, cụ thể là có 5 loại thị trường sau đây:
- Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp;
- Thị trường quyền sử dụng đất lâm nghiệp;
- Thị trường quyền sử dụng đất ở nông thôn,
- Thị trường quyền sử dụng đất ở thành thị;
- Thị trường quyền sử dụng đất chuyên dùng.
Hai loại thị trường mang tính tổng hợp hơn là;
- Thị trường sơ cấp ( là thị trường cấp I)
- Thị trường thứ cấp (thị trường cấp II và thị trường cấp III nêu trên);
6/21/2010
17
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
18
2.3.2.Thị trường sơ cấp
2.3.2.1 Quỹ đất quốc gia Quỹ đất Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
Tổng diện tích đất tự nhiên: 33.121.159 ha; (Bảng 2.3,Hình 2.4);
Phân bố đất đai theo các vùng địa lý (Hình 2.5)
2.3.2.2 Quỹ đất Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
Diện tích đất đã được Nhà nước giao cho các đối tượng quản lý: 9333.937Ha chiếm 29% TDTTN cả nước;
Diện tích đất đã được Nhà nước giao cho các đối tượng sử dụng là 23.781.221 ha, chiếm 71% TDTTN cả nước (Bảng 2.5, hình 2.6). (Nguồn BTNMT.2008)
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
19
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
20
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
21
Bảng 2.6 GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN 2004 - 2007
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
22
2.3.2.3 Tình hình cấp GCNQSDĐ
(1) Cấp GCNQSDĐ đất sản xuất nông nghiệp
Đã cấp 13.999.394 giấy với diện tích 7.591.254 ha, đạt 83.8% so với diện tích cần cấp, trong đó:
- Cấp cho hộ gia đình và cá nhân là 13.993.112 giấy với diện tích 7.095.351 ha;
- Cấp cho tổ chức 6282 giấy với diện tích 495.903 ha.
(2) Cấp GCNQSDĐ đất đất lâm nghiệp
Đã cấp 1.007.472 giấy với diện tích 8.442.151 ha, đạt 65,6% diện tích cần cấp giấy, trong đó:
- Cấp cho hộ gia đình và cá nhân là 1.000.734 giấy với diện tích 3.501.270 ha;
- Cấp cho tổ chức 6.738 giấy với diện tích 4.940.881 ha.
(3) Cấp GCNQSDĐ đất nuôi trồng thủy sản
- Đã cấp 759.885 giấy với diện tích 490.852 ha, đạt 71,6% diện tích cần cấp giấy.
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
23
(4) Cấp GCNQSDĐ đất ở tại nông thôn
- Đã cấp 10.536.308 giấy với diện tích 413.060 ha, đạt 79,9% (Từ ngày 01 tháng 7 năm 2006, thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người sử dụng đất ở tại khu vực nông thôn, theo quy định của Luật Nhà ở);
(5) Cấp GCNQSDĐ đất ở tại đô thị
Đã cấp 3.139.686 giấy với diện tích 70.137 ha, đạt 65,4%
(6) Cấp GCNQSDĐ đất chuyên dùng
Đã cấp 80.791 giấy với diện tích 229.972 ha, đạt 37,5%
Việc cấp GCN cho đất chuyên dùng nhìn chung không có vướng mắc nhưng đạt tỷ lệ thấp do các tỉnh chưa tập trung chỉ đạo thực hiện;
(7) Cấp GCNQSDĐ đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng: Đã cấp 11.490 giấy với diện tích 8.027 ha, đạt 41,4% diện tích cần cấp giấy. Việc cấp GCN cho loại đất này được thực hiện chủ yếu trong ba năm từ 2005 đến 2007. Việc ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ - CP đã tạo thuận lợi cho việc đẩy nhanh việc cấp GCN đối với loại đất này.
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
24
2.3.3 Thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp
2.3.3.1 Thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong khu vực nông thôn, nông nghiệp
- Hộ gia đình nông dân, với gần 70 triệu nhân khẩu, đang chiếm giữ 12.686.071 ha đất nông nghiệp, chiếm 57,88 % diện tích đất nông nghiệp cả nước; 57,49 % tổng quỹ đất đã giao cho các đối tượng sử dụng;
- Việc cấp giấy chứng nhận đối với đất sản xuất nông nghiệp đã hoàn thành cơ bản (13.999.394 GCN, với 7.591.254 ha, đạt 83.8%);
Với các điều kiện trên, thị trường QSDĐ trong khu vực nông thôn, nông nghiệp là một thị trường tiềm năng.
Tuy nhiên, thị trường QSDĐ trong khu vực nông thôn và nông nghiệp chưa phát triển;
Theo một kết quả điều tra, nghiên cứu về thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, nông thôn: các hộ gia đình cá nhân có xu hướng giữ đất để sản xuất, bình quân số hộ chuyển nhượng QSDĐ và thuê QSDĐ chỉ chiếm 1-2%; việc thế chấp QSDĐ: khá phổ biến, đặc biệt ở các vùng kinh tế phát triển như Đông Nam Bộ và ĐBSCL; việc thế chấp QSDĐ chủ yếu để đầu tư sản xuất nông nghiệp và các nhu cầu bức xúc của đời sống.
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
25
2.3.3.2 Thị trường quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở
Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 đã tạo hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường nhà ở, đất ở hoạt động thông thoáng hơn, đồng thời việc giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở được đẩy mạnh tạo điều kiện cho việc giao dịch bất động sản phát triển: (tính đến 31 tháng 12 năm 2007).
- Hộ gia đình và cá nhân đã được Nhà nước giao sử dụng 600.191 ha đất ở, chiếm 97,71% quỹ đất ở Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng (trong đó: 103.462 đất ở đô thị, 496.728 ha đất ở nông thôn);
- Các tổ chức trong nước đã được Nhà nước giao sử dụng 13.873 ha đất ở, chiếm 2,27% quỹ đất ở Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng (trong đó 6.079 ha đất ở đô thị, 7.893 ha đất ở nông thôn);
- Nhà nước đã cấp cho các đối tượng sử dụng 10.536.308 giấy chứng nhận đất ở nông thôn, với diện tích 413.060 ha, đạt 79,9%; đã cấp 3.139.686 giấy chứng nhận đất ở đô thị với diện tích 70.137 ha, đạt 65,4%.
- Trong 3 năm (2005, 2006, 2007) diện tích đất ở tăng thêm 17.684 ha (trong đó đất ở nông thôn tăng: 11.884 ha; đất ở đô thị tăng 5.800 ha)
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
26
2.3.3.3 Thị trường đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất
Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng: 1.555.300 ha đất Phi nông nghiệp, chiếm 45,93 % quỹ đất phi nông nghiệp; trong đó có 721.211ha đất chuyên dùng, chiếm 46,37% quỹ đất phi nông nghiệp Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng; trong đó:
- Hộ gia đình cá nhân: 9.172 ha , chiếm 1,27%;
- Tổ chức trong nước: 604906 ha, chiếm 96,36%;
- Tổ chức , cá nhân nước ngoài: 16.615 ha, chiếm 2,30%;
- Cộng đồng dân cư: 518 ha, chiếm 0,07%
Đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, cầu, cống) chủ yếu thực hiện theo hình thức xây dựng-kinh doanh- chuyển giao (BOT) và được khuyến khích bằng việc không thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã góp phần phát triển cơ sở hạ tầng, đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế: trên địa bàn 56 tỉnh cả nước có 185 khu công nghiệp với tổng diện tích đất các khu công nghiệp: 44.895 ha, trong đó 110 khu đã đi vào hoạt động với tổng diện tích 26.115 ha, thu hút được 1.042.810 lao động. (tính đến ngày 30/6/2008):
6/21/2010
27
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
2.3.3 Đánh giá thực trạng thị trường quyền sử dụng đất
2.3.3.1. Thị trường QSDĐ trong khu vực nông thôn, nông nghiệp
a. Những thành tựu
(1) QSDĐ của “người sử dụng đất” nông nghiệp là rộng và bao gồm các quyền cơ bản: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Việc xác lập các quyền trên đã tạo điều kiện gắn lợi ích của người nông dân với hiệu quả sử dụng đất là động lực phát triển NNNT;
(2) Hộ gia đình nông dân, với gần 70 triệu nhân khẩu, đang chiếm giữ 12.686.071 ha đất nông nghiệp, chiếm 57,88 % diện tích đất nông nghiệp cả nước; 57,49 % tổng quỹ đất đã giao cho các đối tượng sử dụng; Cấp GCNQSDĐ đất sản xuất nông nghiệp đã hoàn thành cơ bản (13.999.394 GCN, với 7.591.254 ha, đạt 83.8%); Với các điều kiện trên, thị trường QSDĐ trong khu vực nông nghiệp, nông thôn là một thị trường tiềm năng.
(3) Thị trường QSDĐ trong khu vực nông nghiệp, nông thôn đang hoạt động theo hướng ngày càng mở rộng và minh bạch với các các loại hình: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp QSDĐ.
6/21/2010
28
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
b.Những mặt tồn tại
(1) Hệ thống khung pháp lý cho việc hình thành và phát triển thị trường QSDĐ trong khu vực nông nghiệp nông thôn đã có nhưng chưa hoàn thiện.
(2) Tiến độ cấp GCNQSDĐ vẫn còn chậm so với yêu cầu.
(3) Thị trường QSDĐ trong khu vực nông nghiệp, nông thôn chưa phát triển, đặc biệt thị trường chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng QSDĐ.
(4) Chính sách tài chính liên quan đến giá đất, bồi thường, tái định cư, đào tạo chuyển đổi nghề cho nông dân còn nhiều bất cập.
(5) Quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế và phân công lao động trong khu vực nông nghiệp, nông thôn diễn ra chậm; tâm lý của nông dân muốn giữ đất sản xuất, trong lúc chưa chuyển đổi được nghề nghiệp sang các lĩnh vực khác là nguyên nhân làm cho TTQSDĐ trong khu vực nông nghiệp, nông thôn chưa phát triển.
(6) Dịch vụ môi giới hình thành tự phát, tuy nhiên Nhà nước chưa quản lý được đối tượng này.
6/21/2010
29
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
c. Nguyên nhân của những tồn tại
(1) Việc thực hiện chuyển QSDĐ nông nghiệp còn có một số hạn chế cần khắc phục: Việc lập quy hoạch sử dụng đất chưa gắn với việc bố trí, sắp xếp lại đồng ruộng, kênh mương, giao thông nội đồng, không triển khai ngay việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo lô thửa mới, dẫn đến tình trạng việc sử dụng đất không đúng với giấy tờ về đất đai, khi có tranh chấp, khiếu nại sẽ thiếu cơ sở pháp lý để giải quyết.
(2) Việc nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp chưa có quy định rõ hơn về trình tự, thủ tục chuyển nhượng gắn với việc tách thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
(3) Hộ gia đình, cá nhân chưa có quyền cho thuê đất nông nghiệp trực tiếp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, dẫn đến hạn chế các trường hợp tự thỏa thuận, tăng gánh nặng cho Nhà nước trong việc thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
(4) Đối với đối tượng nhận thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc nhóm đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật đất đai thì chỉ được nhận phần giá trị QSDĐ , tuy nhiên một khó khăn nảy sinh khi thực hiện quy định này là người nhận thừa kế không đủ tư cách pháp lý để thực hiện chuyển QSDĐ nhằm thu về phần giá trị được thừa kế.
6/21/2010
30
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
(5) Trong khu vực nông thôn hiện nay đã xuất hiện trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất không đúng đối tượng, đặc biệt là trường hợp tặng cho đất cho cơ sở tôn giáo. Cần có quy định chặt chẽ hơn để ngăn chặn tình trạng này.
(6) Việc thế chấp quyền sử dụng đất còn phải thực hiện nhiều thủ tục, kéo dài thời gian, qua nhiều cơ quan, nhiều trường hợp làm ảnh hưởng đến cơ hội đầu tư do không đáp ứng kịp thời việc vay vốn có thế chấp quyền sử dụng đất.
(7) Hiện nay, hộ gia đình, cá nhân chưa có quyền góp vốn bằng QSDĐ nông nghiệp trực tiếp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, dẫn đến hạn chế các trường hợp tự thỏa thuận, trong việc thực hiện thu hồi đất, thực hiẹn các dự án đầu tư phát triển.
2.4.3.2 Thị trường nhà ở, đất ở
a. Những thành tựu
- Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 đã tạo hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường nhà ở, đất ở hoạt động thông thoáng hơn;
- Việc giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở tuy còn chậm nhưng cũng tạo điều kiện cho việc giao dịch bất động sản phát triển:
6/21/2010
31
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
b. Những tồn tại
- Chính sách đất ở, nhà ở tại các đô thị nước ta chưa đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng do sự tăng dân số đô thị trong quá trình phát triển; Nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp đang là một vấn đề ngày càng bức xúc do cung không đáp ứng được cầu, chưa có giải pháp để giải quyết vấn đề này;
- Quản lý nhà nước về đất đai và xây dựng đô thị còn nhiều bất cập; tình trạng thiếu quy hoạch hoặc quy hoạch kém chất lượng, việc giao đất cho người dân tự xây nhà ở đã làm kiến trúc đô thị trở thành manh mún, thiếu thống nhất;
- Quản lý nhà ở đất ở nông thôn còn buông lỏng; chủ yếu giải quyết vấn đề nhà ở nông thôn theo hiện trạng (không có quy hoạch, thiếu cơ sở hạ tầng); không đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa nông nghiệp, hiện đại hóa nông thôn;
- Quản lý nhà nước trong lĩnh vực mua bán nhà ở còn nhiều bất cập; giá nhà đất không ngừng tăng cao, đặc biệt trong 2 năm 2007, 2008, giá nhà đất không phản ánh đúng giá trị thực; tình trạng dầu cơ nhà đất làm cho mối quan hệ cung-cầu về nhà ở, đất ở càng thêm bức xúc.
6/21/2010
32
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
2.4.3.3 Thị trường đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế
a. Những thành tựu
Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế: trên địa bàn cả nước đã tạo ra gần 200 khu công nghiệp, với tổng diện tích đất khoảng 45.000 ha, trong đó 110 khu đã đi vào hoạt động với tổng diện tích 26.000 ha, thu hút trên 25 tỷ USD đầu tư nước ngoài và hàng nghìn tỷ VND của các nhà đầu tư trong nước, tạo việc làm cho trên 1 triệu lao động. (tính đến ngày 30/6/2008), góp phần đẩy mạnh CNH-HĐH đất nước
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
33
2.4 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.4.1 Tình hình hoạt động của thị trường bất động sản
Thực tế phát triển thị trường bất động sản ở nước ta những năm qua cho thấy hai "cơn sốt" vào năm 1994, năm 2001 và cơn sốt thứ ba vào cuối năm 2007 đầu năm 2008 đã đẩy giá bất động sản đến mức kỷ lục
Thực trạng thị trường bất động sản Viêt Nam trong giai đoạn hiện nay với những đặc điểm chủ yếu như sau
2.4.1.1 Thị trường phát triển nóng
Đa số các nhà đầu tư, kể cả các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam, đã chọn thị trường BĐS, một thị trường đang phát triển "nóng" tại Việt Nam và kỳ vọng thu được tỷ suất lợi nhuận cao. Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài, số vốn đăng ký của các nhà đầu tư nước ngoài vào BĐS đã tăng đột biến trong năm 2007 và đạt đến con số 2,5 tỉ USD, riêng Thành phố Hồ Chí Minh đạt 1,6 tỉ USD, chiếm 85% tổng số vốn đầu tư.
2.4.1.2 Thị trường thiếu minh bạch
`Thị trường BĐS ở Việt Nam thiếu minh bạch vì đây chỉ là "sân chơi" của các nhà các đầu tư lớn, như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu mua nhà và đất để đầu tư chiếm tỷ trọng ít nhất là 60%. Người dân rất khó khăn trong việc mua một căn hộ. Mặt khác, cũng từ chỗ thị trường thiếu minh bạch, thông tin chưa đầy đủ mà các hoạt động giao dịch ngầm, trao tay hiện nay còn khá phổ biến, rất khó khăn trong việc quản lý nhà nước cũng như thất thu ngân sách nhà nước
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
34
2.4.1.4 Giá nhà đất cao
Tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, số lượng người có thu nhập thấp có nhu cầu bức thiết về nhà ở rất lớn. Tuy nhiên, mức giá nhà ở dành cho người có thu nhập thấp thường từ 400 triệu - 500 triệu đồng/căn, tương đương khoảng 25.000 USD - 30.000 USD/căn (trong khi ở Ma-lai-xi-a nhà cho người có thu nhập thấp giá chỉ 12.000 USD - 15.000 USD/căn). Chưa tính đến những người có thu nhập thấp, mà ngay cả những hộ gia đình có mức thu nhập khá khoảng 4 triệu-triệu đồng/tháng thì cũng không thể mua được một căn hộ như vậy.
2.4.1.5 Chi phí sản xuất kinh doanh tăng
Giá nhà đất tăng sẽ đẩy chi phí sản xuất kinh doanh tăng, làm tăng giá cả hàng hóa sản xuất trong nước, đối với các sản phẩm xuất khẩu thì giá cao hơn các đối thủ cạnh tranh nước ngoài, các sản phẩm tiêu dùng nội địa thì không cạnh tranh được với hàng ngoại nhập trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế như ngày nay.
2.4.1.6 Giá thuê văn phòng cao sẽ ảnh hưởng đến đầu tư nước ngoài.
Các công ty nước ngoài sẽ tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những nước khác có giá thuê văn phòng thấp hơn nhằm tạo ra sản phẩm rẻ hơn. Mặt khác, đối với kết cấu hạ tầng như ở Việt Nam thì sẽ là không hợp lý nếu giá thuê văn phòng cao hơn các nước phát triển hoặc các nước trong khu vực như Trung Quốc, Thái Lan...
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
35
2.4.1.7 Nguy cơ lạm phát
Giá đất tăng cùng với việc các nhà đầu tư đồng loạt đổ vốn vào xây dựng các cao ốc, văn phòng và căn hộ cao cấp đã khiến một khối lượng tiền khá lớn được tung vào thị trường, trong khi các công trình chưa hoàn tất, chưa đi vào khai thác để làm gia tăng giá trị, đang là một trong những nguyên nhân làm bùng nổ lạm phát ở nước ta.
2.4.1.8 Tăng khoảng cách giàu nghèo
Một nhóm người sẽ giàu lên nhờ chuyển nhượng BĐS hoặc nhận được số lợi nhuận kếch xù từ kinh doanh BĐS, trong khi việc người nghèo sở hữu một căn hộ loại rẻ tiền nhất vẫn còn là quá xa vời. Hiện nay, khoảng cách giàu nghèo ở nước ta đang ngày một doãng rộng. Trong giai đoạn từ năm 1993 đến 2004, khoảng cách này đã tăng từ 3,7 lần lên đến 13,5 lần và ngày càng có chiều hướng tăng hơn.
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
36
2.4.2. Các yếu tố thị trường
2.42.1. Các yếu tố nội tại của thị trường bất động sản
(1) Nhà đầu tư trong nước: bao gổm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản và vào các ngành kinh tế khác. Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường chủ yếu là người mua. Họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như thị ttường bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục,... số chủ thể tham gia vào đầu tư ngày càng được mở rộng.
(2) Nhà đầu tư và các tổ chức nước ngoài: từ khi Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, với việc mở cửa nhiều lĩnh vực trong nước, môi trường kinh tế vĩ mô tương đối ổn định, thêm vào đó là việc tích cực thực hiện các cam kết mà các tổ chức quốc tế đặt ra (đặc biệt là cam kết về mở cửa hàng hoá, dịch vụ của WTO) thì dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng
- Tổng số dự án FDI đầu tư vào linh vực BĐS dưới các hình thức (1) Khách sạn – du lịch, (2) Xây dựng khu đô thị mới, (3) Xây dựng văn phòng-căn hộ, và (4) Xây dựng hạ tầng KCX-KCN;
- Tổng số dự án là 462 dự án, chiếm 5% tổng số dự án FDI vào Việt Nam; tổng số vốn đăng ký vào khoảng 40 tỷ USD, chiếm 29% tổng số vốn FDI vào Việt Nam. - Tổng số vốn hiện trong các dự án FDI khoảng 14,65% tổng vốn đăng ký. (Bảng 3.1, Biểu đồ 1)
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
37
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
38
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
39
(3) Thông tin thị trường
Hệ thống thông tin chưa đáp ứng yêu cầu của một thị trường bất động sản thông thoáng và lành mạnh. Tình trạng quy hoạch treo; nhiều thủ tục hành chính gây khó khăn cho các nhà đầu tư và các giao dịch thị trường; dự án “ma”; đầu cơ, v.v… điều này sẽ làm cho thị trường phát triển chậm lại, gây khó khăn cho quản lý và điều hành thị trường của Nhà nước.
(4) Sàn giao dịch bất động sản
Theo Luật Kinh doanh bất động sản thì tất cả các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản, tuy nhiên thực tế, khối lượng giao dịch của nền kinh tế theo dòng chảy trên chỉ chiếm dưới 30%, số còn lại chủ yếu là giao phi chính thức. Việc giao dịch bất động sản cần được thực hiện thông qua sàn giao dịch tập trung. Nên quy định, nếu giao dịch không qua sàn thì không cấp các giấy tờ về nhà đất cho các bên liên quan. Việc này là cần thiết vì nếu mua bán lòng vòng sẽ dẫn đến tình trạng trốn thuế. Trước mắt, có thể thí điểm ở Hà Nội và TPHCM mỗi nơi một sàn giao dịch BĐS như vậy”. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch bất động sản chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
40
2.4.2.2 Các yếu tố khác liên quan đến thị trường bất động sản
(1) Các thị trường hàng hoá thay thế khác
Trong giai đoạn 2005 - 2007, nền
1
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC & KHOA TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG
CHƯƠNG TRÌNH ĐÀO TẠO CAO HỌC NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG
GIÁO TRÌNH
QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
(DỰ THẢO)
Chương 2
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
HÀ NỘI THÁNG 1 NĂM 2010
6/21/2010
2
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
2.1 SỰ HÌNH THÀNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.1.1 Bối cảnh hình thành thị trưởng bát đọng sản Việt Nam
2.1.1.1 Giai đoạn trước 1986
Trước 1986 nước ta quản lý kinh tế theo cơ chế kế hoạch hoá, tập trung; mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, lưu thông phân phối đều được thực hiện theo chỉ tiêu kế hoạch Nhà nước; Quản lý đất đai mang tính hành chính, phục vụ nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng an ninh theo quy định của Nhà nước, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, không cho phép tư nhân hóa, không được phép mua bán đát đai dưới mọi hình thức;
2.1.1.2 Giai đoạn từ 1986 đến nay
a. Đổi mới cơ chế quản lý kinh tế chuyển từ cơ chế kế hoạch hoá, tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế kinh tế hàng hoá nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng Xã hội chủ nghĩa
Đường lối Đổi mới, đẩy mạnh Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng XHCN đã được xác định tại Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam khoá VI (1986), và được Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam Khoá VII (1991), , Khoá VIII (1996), Khoá IX ( 2001), Khoá X (2006) tiếp tục phát triển
6/21/2010
3
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
b. Đổi mới cơ chế quản lý đất đai đáp ứng yêu cầu đổi mới cơ chế kinh tế
Thể chế hoá chủ trương, chính sách đất đai của Đảng, Hiến Pháp CHXHCN Việt Nam năm 1992, đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17); Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18).
Luật đât đai 1987, 1993, 1998, 2001, 2003, đã cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai đã quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững; Các quyền của người sử dụng đất: được cấp GCNQSDD, được hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất được giao, được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDD, được góp vốn bằng QSDD để sản xuất, kinh doanh ; Nghĩa vụ của người sử dụng đất: sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, nộp thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, bồi thường khi được nhà nước giao đât, trả lại đất khi nhà nước có quyết định thu hồi. Bộ luật dân sự cũng quy định cụ thể các quan hệ dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất...
6/21/2010
4
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
c. Chính sách phát triển thị trường bất động sản
- Nghị Quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII (1996) xác định: "Quản lý chặt chẽ đất đai và TTBĐS . Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hoá, không cho phép mua bán đất đai”
- Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX tiếp tục khẳng định "Hình thành và phát triển TTBĐS, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở TTBĐS cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đấu thầu”
- Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X đã cụ thể hóa định hướng phát triển TTBĐS : “ Phát triển TTBĐS trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…làm cho quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng cho phát triển…Phát triển nhanh các dịch vụ TTBĐS.”
Nghị quyết Đại hội Đảng VIII, IX, X đã xác lập chủ trương, mở đường cho sự hình thành và phát triển TTBĐS Việt Nam góp phần tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường trong cơ chế quản lý kinh tế thị trường định hướng XHCN
6/21/2010
5
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
d. Từng bước hình thành đồng bộ hệ thống pháp luật điều tiết thị trường bất động sản
Hệ thống văn bản pháp luật điều tiết TTBĐS Việt Nam
1 Bộ Luật Dân sự (2005)
2 Luật Đất đai (2003)
3 Luật Nhà ở (2005)
4 Luật Xây dựng năm (2003)
5 Luật Kinh doanh bất động sản năm (2006)
6. Các văn bản pháp luật liên quan khác
6.1 Luật thuế sử dụng đất
6.2 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất
6.3 Luật Doanh nghiệp năm (2005)
6.4 Luật Đầu tư năm (2005)
6.5 Luật Đấu thầu năm (2005)
6.6 Luật Chứng khoán năm (2006).
6.7 Luật Ngân hàng Nhà nước năm (1997)
6/21/2010
6
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
2.1.2 Các bước hình thành và phát triển của TTBĐS Việt Nam
2.3.2.1 Thời kỳ trước 1986
- Bối cảnh: Cơ chế kinh tế kế hoạch hóa tập trung
- Chế độ quản lý đất đai: Phân phối đất đai
- TTBĐS chưa hình thành
2.1.2.2 Thời từ 1986 đến 2001
- Bối cảnh: Đổi mới cơ chế quản lý kinh tế theo cơ chế nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN
- Chế độ quản lý đất đai: Giao đất sản xuất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình cá nhân, người sử dụng đất có 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,thừa kế, thế chấp QSDĐ (Luật Đát đai 1993);
Chế độ quản lý Nhà ở: Xóa bỏ bao cấp về Nhà ở (1992), chuyển nhà ở sang kinh doanh, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở
- TTBĐS : Hình thành thị trường nhà ở, được phép mua bán nhà gắn với chuyển quyền sử dụng đất
6/21/2010
7
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
2.1.2.3 Thời từ 2001 đến nay
- Bối cảnh: Đổi mới cơ chế quản lý kinh tế theo cơ chế kinh tế thị trường định hướng XHCN
- Chế độ quản lý đất đai: phát triển TTQSDĐ; người sử dụng đất có 9 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp , bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ (Luật Đất đai 2003);
- Chế độ quản lý nhà: Khuyến khích phát triển nhà ở thương mại, pháp luật công nhận và bảo hộ quyền sở hữu đa thành phần về nhà ở (Luật Nhà ở 2005);
- Chế độ quản lý Kinh doanh BĐS : Pháp luật công nhận, bảo hộ quyền của các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ BĐS ( Luật Kinh doanh bất động sản 2006)
- TTBĐS :
+ Hình thành TTQSDĐ ( đất nông nghiệp, đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đất ở đô thị và nông thôn)
+ Thị trường nhà ở gắn với QSDĐ ở đô thị phát triển mạnh
+ Thị trường đầu tư xây dựng nhà ở, chung cư, văn phòng, khách sạn, khu du lịch, nghỉ dưỡng, sân gôn… phát triển
Các bước hình thành và phát triển của TTBĐS Việt Nam được minh họa khái quát trong sơ đồ 2.1 Sự hình thành thị trường bất động sản VN
6/21/2010
8
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
6/21/2010
9
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
2.1.3 Các thành tố thị trường bất động sản
2.1.3.1 Các thị trường
- Thị trường bất động sản;
- Thị trường tài chính, tiền tệ;
- Thị trường lao động;
- Thị trường kho học công nghệ;
- Thị trường hàng hóa
2.1.3.2 Các chính sách thị trường bất động sản
- Chính sách cung bất động sản ;
- Chính sách cung bất động sản ;
- Chính sách về giao dịch bất động sản ;
2.1.3.3 Các chính sách liên quan
- Chính sách đất đai;
- Chính sách đầu tư;
- Chính sách xây dựng;
- Chính sách tài chính;
- Chính sáchtiền tệ;
Mối quan hệ giữa các thành tố thị trường bất động sản (hình 2.2 . Các thành tố của thị trường bất động sản)
2.1.4 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản
6/21/2010
10
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
6/21/2010
11
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
6/21/2010
12
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
2.2 TÍNH ĐẶC THÙ CỦA TTBĐS VIỆT NAM
2.2.1 TTBĐS Việt Nam được xác lập trên dựa cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và sở hữu nhiều thành phần về nhà ở
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chỉ có QSDĐ là được phép chuyển nhượng trên thị trường. Hiến pháp năm 1992 (Điều 17 và Điều 18), Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2005 và Luật đất đai năm 2003 quy định người SDĐ hợp pháp được chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất.
Nhà ở thuộc sở hữu nhiều thàn phần, trong đó có tư nhân tư nhân nhưng đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, vì vậy BĐS khi tham gia thị trường được thể hiện theo phương thức bán (mua) nhà và chuyển (nhận) QSDĐ;
2.2.1.1 Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Về lý thuyết quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai.Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau:
- Về quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp tự nắm giữ tổng hợp tài sản/tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình - sự nắm giữ này là tuyệt đối và không điều kiện, không thời hạn. Với vai trò này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý để xác định quy mô về không gian và thời gian.
6/21/2010
13
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
Để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của mình, Nhà nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn. Người sử dụng đất đai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu để sử dụng theo quy định của Nhà nước.
- Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Tuy nhiên Nhà nước không tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng đất vào mọi mục đích; quyền sử dụng đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng đất tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ quy mô trong quan hệ giữa "vĩ mô" và "vi mô" nhưng đều phải thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi, ở đây, quyền sử dụng đất được tổ chức để việc sử dụng đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất, người sử dụng đất không thể chỉ vì lợi ích của bản thân mình mà phải còn vì lợi ích chung của toàn xã hội, chính trên cơ sở này để xây dựng và xác định quyền và nghĩa vụ công dân của người sử dụng đất được Nhà nước giao.
6/21/2010
14
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
- Về quyền định đoạt đất đai
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối thể hiện các hoạt động cụ thể khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền định đoạt này gắn liền với quyền quản lý về đất đai làm tăng thêm vai trò của Nhà nước trong việc tổ chức sử dụng đất đai và nâng cao hiệu quả của việc sử dụng này. Những quyền năng của người sử dụng đất liên quan đến việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể được thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất hoặc góp vốn quyền sử dụng đất theo những quy định cụ thể của pháp luật; những quyền năng này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất... mà pháp luật cần quy định cụ thể.
- Về quyền hưởng dụng lợi ích thu được từ đất đai
Nhà nước- đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có quyền hưởng dụng lợi ích từ đất đai, nhằm phục vụ cho các hoạt động của Nhà nước và lợi ích của toàn xã hội
2.2.1.2 Quyền sử dụng đất
- Quyền sử dụng đất: Trên cơ sở khẳng định chế độ sở hữu nhà nước về đất đai; pháp luật đất đai đã từng bước phát triển, hoàn chỉnh các quy định về “ người sử dụng đất” và các “quyền sử dụng đất”, theo đó “ Người sử dụng đất ” bao gồm:
6/21/2010
15
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
các tổ chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam; “quyền sử dụng đất” bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất: Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn: “Những bảo đảm cho người sử dụng đất: 1. Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; 2. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; 3. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có đất để sản xuất; đồng thời có chính sách ưu đãi đầu tư, đào tạo nghề, phát triển ngành nghề, tạo việc làm cho lao động ở nông thôn phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.”
2.2.1.3 Chế độ sở hữu nhiều thành phần về nhà ở : : “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác; đối với đất được nhà nước giao sử dụng thì theo quy định tại điều 17, 18” (Hiến Pháp 1992, Điều 58); “1. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở... 2. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt nam bao gồm: a. Tổ chức, cá nhân trong nước…; b. Người Việt nam định cư ở nước ngoài quy định tại Điều 126; c. Tổ chức cá nhân nước ngoài , quy định tại khoản 1 Điều 125” (Luật Nhà ở 2005, Điều 9)
6/21/2010
16
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
2.3. THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.3.1 Phân loại thị trường quyền sử dụng đất
TTQSDĐ phân thành 3 cấp:
Thị trường cấp I là thị trường người sở hữu đât chuyển giao QSDĐ cho người khác, thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế.
Thị trường cấp II là thị trường người được cấp QSDĐ tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thị trường cấp III là thị trường người sử dụng đất cho thuê QSDĐ hoặc cho thuê BĐS trên đất mà họ có quyền sử dụng.
Năm loại thị trường ứng với 5 loại đất, cụ thể là có 5 loại thị trường sau đây:
- Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp;
- Thị trường quyền sử dụng đất lâm nghiệp;
- Thị trường quyền sử dụng đất ở nông thôn,
- Thị trường quyền sử dụng đất ở thành thị;
- Thị trường quyền sử dụng đất chuyên dùng.
Hai loại thị trường mang tính tổng hợp hơn là;
- Thị trường sơ cấp ( là thị trường cấp I)
- Thị trường thứ cấp (thị trường cấp II và thị trường cấp III nêu trên);
6/21/2010
17
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
18
2.3.2.Thị trường sơ cấp
2.3.2.1 Quỹ đất quốc gia Quỹ đất Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
Tổng diện tích đất tự nhiên: 33.121.159 ha; (Bảng 2.3,Hình 2.4);
Phân bố đất đai theo các vùng địa lý (Hình 2.5)
2.3.2.2 Quỹ đất Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
Diện tích đất đã được Nhà nước giao cho các đối tượng quản lý: 9333.937Ha chiếm 29% TDTTN cả nước;
Diện tích đất đã được Nhà nước giao cho các đối tượng sử dụng là 23.781.221 ha, chiếm 71% TDTTN cả nước (Bảng 2.5, hình 2.6). (Nguồn BTNMT.2008)
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
19
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
20
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
21
Bảng 2.6 GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN 2004 - 2007
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
22
2.3.2.3 Tình hình cấp GCNQSDĐ
(1) Cấp GCNQSDĐ đất sản xuất nông nghiệp
Đã cấp 13.999.394 giấy với diện tích 7.591.254 ha, đạt 83.8% so với diện tích cần cấp, trong đó:
- Cấp cho hộ gia đình và cá nhân là 13.993.112 giấy với diện tích 7.095.351 ha;
- Cấp cho tổ chức 6282 giấy với diện tích 495.903 ha.
(2) Cấp GCNQSDĐ đất đất lâm nghiệp
Đã cấp 1.007.472 giấy với diện tích 8.442.151 ha, đạt 65,6% diện tích cần cấp giấy, trong đó:
- Cấp cho hộ gia đình và cá nhân là 1.000.734 giấy với diện tích 3.501.270 ha;
- Cấp cho tổ chức 6.738 giấy với diện tích 4.940.881 ha.
(3) Cấp GCNQSDĐ đất nuôi trồng thủy sản
- Đã cấp 759.885 giấy với diện tích 490.852 ha, đạt 71,6% diện tích cần cấp giấy.
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
23
(4) Cấp GCNQSDĐ đất ở tại nông thôn
- Đã cấp 10.536.308 giấy với diện tích 413.060 ha, đạt 79,9% (Từ ngày 01 tháng 7 năm 2006, thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người sử dụng đất ở tại khu vực nông thôn, theo quy định của Luật Nhà ở);
(5) Cấp GCNQSDĐ đất ở tại đô thị
Đã cấp 3.139.686 giấy với diện tích 70.137 ha, đạt 65,4%
(6) Cấp GCNQSDĐ đất chuyên dùng
Đã cấp 80.791 giấy với diện tích 229.972 ha, đạt 37,5%
Việc cấp GCN cho đất chuyên dùng nhìn chung không có vướng mắc nhưng đạt tỷ lệ thấp do các tỉnh chưa tập trung chỉ đạo thực hiện;
(7) Cấp GCNQSDĐ đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng: Đã cấp 11.490 giấy với diện tích 8.027 ha, đạt 41,4% diện tích cần cấp giấy. Việc cấp GCN cho loại đất này được thực hiện chủ yếu trong ba năm từ 2005 đến 2007. Việc ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ - CP đã tạo thuận lợi cho việc đẩy nhanh việc cấp GCN đối với loại đất này.
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
24
2.3.3 Thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp
2.3.3.1 Thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong khu vực nông thôn, nông nghiệp
- Hộ gia đình nông dân, với gần 70 triệu nhân khẩu, đang chiếm giữ 12.686.071 ha đất nông nghiệp, chiếm 57,88 % diện tích đất nông nghiệp cả nước; 57,49 % tổng quỹ đất đã giao cho các đối tượng sử dụng;
- Việc cấp giấy chứng nhận đối với đất sản xuất nông nghiệp đã hoàn thành cơ bản (13.999.394 GCN, với 7.591.254 ha, đạt 83.8%);
Với các điều kiện trên, thị trường QSDĐ trong khu vực nông thôn, nông nghiệp là một thị trường tiềm năng.
Tuy nhiên, thị trường QSDĐ trong khu vực nông thôn và nông nghiệp chưa phát triển;
Theo một kết quả điều tra, nghiên cứu về thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, nông thôn: các hộ gia đình cá nhân có xu hướng giữ đất để sản xuất, bình quân số hộ chuyển nhượng QSDĐ và thuê QSDĐ chỉ chiếm 1-2%; việc thế chấp QSDĐ: khá phổ biến, đặc biệt ở các vùng kinh tế phát triển như Đông Nam Bộ và ĐBSCL; việc thế chấp QSDĐ chủ yếu để đầu tư sản xuất nông nghiệp và các nhu cầu bức xúc của đời sống.
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
25
2.3.3.2 Thị trường quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở
Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 đã tạo hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường nhà ở, đất ở hoạt động thông thoáng hơn, đồng thời việc giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở được đẩy mạnh tạo điều kiện cho việc giao dịch bất động sản phát triển: (tính đến 31 tháng 12 năm 2007).
- Hộ gia đình và cá nhân đã được Nhà nước giao sử dụng 600.191 ha đất ở, chiếm 97,71% quỹ đất ở Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng (trong đó: 103.462 đất ở đô thị, 496.728 ha đất ở nông thôn);
- Các tổ chức trong nước đã được Nhà nước giao sử dụng 13.873 ha đất ở, chiếm 2,27% quỹ đất ở Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng (trong đó 6.079 ha đất ở đô thị, 7.893 ha đất ở nông thôn);
- Nhà nước đã cấp cho các đối tượng sử dụng 10.536.308 giấy chứng nhận đất ở nông thôn, với diện tích 413.060 ha, đạt 79,9%; đã cấp 3.139.686 giấy chứng nhận đất ở đô thị với diện tích 70.137 ha, đạt 65,4%.
- Trong 3 năm (2005, 2006, 2007) diện tích đất ở tăng thêm 17.684 ha (trong đó đất ở nông thôn tăng: 11.884 ha; đất ở đô thị tăng 5.800 ha)
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
26
2.3.3.3 Thị trường đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất
Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng: 1.555.300 ha đất Phi nông nghiệp, chiếm 45,93 % quỹ đất phi nông nghiệp; trong đó có 721.211ha đất chuyên dùng, chiếm 46,37% quỹ đất phi nông nghiệp Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng; trong đó:
- Hộ gia đình cá nhân: 9.172 ha , chiếm 1,27%;
- Tổ chức trong nước: 604906 ha, chiếm 96,36%;
- Tổ chức , cá nhân nước ngoài: 16.615 ha, chiếm 2,30%;
- Cộng đồng dân cư: 518 ha, chiếm 0,07%
Đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, cầu, cống) chủ yếu thực hiện theo hình thức xây dựng-kinh doanh- chuyển giao (BOT) và được khuyến khích bằng việc không thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã góp phần phát triển cơ sở hạ tầng, đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế: trên địa bàn 56 tỉnh cả nước có 185 khu công nghiệp với tổng diện tích đất các khu công nghiệp: 44.895 ha, trong đó 110 khu đã đi vào hoạt động với tổng diện tích 26.115 ha, thu hút được 1.042.810 lao động. (tính đến ngày 30/6/2008):
6/21/2010
27
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
2.3.3 Đánh giá thực trạng thị trường quyền sử dụng đất
2.3.3.1. Thị trường QSDĐ trong khu vực nông thôn, nông nghiệp
a. Những thành tựu
(1) QSDĐ của “người sử dụng đất” nông nghiệp là rộng và bao gồm các quyền cơ bản: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Việc xác lập các quyền trên đã tạo điều kiện gắn lợi ích của người nông dân với hiệu quả sử dụng đất là động lực phát triển NNNT;
(2) Hộ gia đình nông dân, với gần 70 triệu nhân khẩu, đang chiếm giữ 12.686.071 ha đất nông nghiệp, chiếm 57,88 % diện tích đất nông nghiệp cả nước; 57,49 % tổng quỹ đất đã giao cho các đối tượng sử dụng; Cấp GCNQSDĐ đất sản xuất nông nghiệp đã hoàn thành cơ bản (13.999.394 GCN, với 7.591.254 ha, đạt 83.8%); Với các điều kiện trên, thị trường QSDĐ trong khu vực nông nghiệp, nông thôn là một thị trường tiềm năng.
(3) Thị trường QSDĐ trong khu vực nông nghiệp, nông thôn đang hoạt động theo hướng ngày càng mở rộng và minh bạch với các các loại hình: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp QSDĐ.
6/21/2010
28
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
b.Những mặt tồn tại
(1) Hệ thống khung pháp lý cho việc hình thành và phát triển thị trường QSDĐ trong khu vực nông nghiệp nông thôn đã có nhưng chưa hoàn thiện.
(2) Tiến độ cấp GCNQSDĐ vẫn còn chậm so với yêu cầu.
(3) Thị trường QSDĐ trong khu vực nông nghiệp, nông thôn chưa phát triển, đặc biệt thị trường chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng QSDĐ.
(4) Chính sách tài chính liên quan đến giá đất, bồi thường, tái định cư, đào tạo chuyển đổi nghề cho nông dân còn nhiều bất cập.
(5) Quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế và phân công lao động trong khu vực nông nghiệp, nông thôn diễn ra chậm; tâm lý của nông dân muốn giữ đất sản xuất, trong lúc chưa chuyển đổi được nghề nghiệp sang các lĩnh vực khác là nguyên nhân làm cho TTQSDĐ trong khu vực nông nghiệp, nông thôn chưa phát triển.
(6) Dịch vụ môi giới hình thành tự phát, tuy nhiên Nhà nước chưa quản lý được đối tượng này.
6/21/2010
29
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
c. Nguyên nhân của những tồn tại
(1) Việc thực hiện chuyển QSDĐ nông nghiệp còn có một số hạn chế cần khắc phục: Việc lập quy hoạch sử dụng đất chưa gắn với việc bố trí, sắp xếp lại đồng ruộng, kênh mương, giao thông nội đồng, không triển khai ngay việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo lô thửa mới, dẫn đến tình trạng việc sử dụng đất không đúng với giấy tờ về đất đai, khi có tranh chấp, khiếu nại sẽ thiếu cơ sở pháp lý để giải quyết.
(2) Việc nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp chưa có quy định rõ hơn về trình tự, thủ tục chuyển nhượng gắn với việc tách thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
(3) Hộ gia đình, cá nhân chưa có quyền cho thuê đất nông nghiệp trực tiếp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, dẫn đến hạn chế các trường hợp tự thỏa thuận, tăng gánh nặng cho Nhà nước trong việc thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
(4) Đối với đối tượng nhận thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc nhóm đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật đất đai thì chỉ được nhận phần giá trị QSDĐ , tuy nhiên một khó khăn nảy sinh khi thực hiện quy định này là người nhận thừa kế không đủ tư cách pháp lý để thực hiện chuyển QSDĐ nhằm thu về phần giá trị được thừa kế.
6/21/2010
30
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
(5) Trong khu vực nông thôn hiện nay đã xuất hiện trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất không đúng đối tượng, đặc biệt là trường hợp tặng cho đất cho cơ sở tôn giáo. Cần có quy định chặt chẽ hơn để ngăn chặn tình trạng này.
(6) Việc thế chấp quyền sử dụng đất còn phải thực hiện nhiều thủ tục, kéo dài thời gian, qua nhiều cơ quan, nhiều trường hợp làm ảnh hưởng đến cơ hội đầu tư do không đáp ứng kịp thời việc vay vốn có thế chấp quyền sử dụng đất.
(7) Hiện nay, hộ gia đình, cá nhân chưa có quyền góp vốn bằng QSDĐ nông nghiệp trực tiếp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, dẫn đến hạn chế các trường hợp tự thỏa thuận, trong việc thực hiện thu hồi đất, thực hiẹn các dự án đầu tư phát triển.
2.4.3.2 Thị trường nhà ở, đất ở
a. Những thành tựu
- Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 đã tạo hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường nhà ở, đất ở hoạt động thông thoáng hơn;
- Việc giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở tuy còn chậm nhưng cũng tạo điều kiện cho việc giao dịch bất động sản phát triển:
6/21/2010
31
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
b. Những tồn tại
- Chính sách đất ở, nhà ở tại các đô thị nước ta chưa đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng do sự tăng dân số đô thị trong quá trình phát triển; Nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp đang là một vấn đề ngày càng bức xúc do cung không đáp ứng được cầu, chưa có giải pháp để giải quyết vấn đề này;
- Quản lý nhà nước về đất đai và xây dựng đô thị còn nhiều bất cập; tình trạng thiếu quy hoạch hoặc quy hoạch kém chất lượng, việc giao đất cho người dân tự xây nhà ở đã làm kiến trúc đô thị trở thành manh mún, thiếu thống nhất;
- Quản lý nhà ở đất ở nông thôn còn buông lỏng; chủ yếu giải quyết vấn đề nhà ở nông thôn theo hiện trạng (không có quy hoạch, thiếu cơ sở hạ tầng); không đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa nông nghiệp, hiện đại hóa nông thôn;
- Quản lý nhà nước trong lĩnh vực mua bán nhà ở còn nhiều bất cập; giá nhà đất không ngừng tăng cao, đặc biệt trong 2 năm 2007, 2008, giá nhà đất không phản ánh đúng giá trị thực; tình trạng dầu cơ nhà đất làm cho mối quan hệ cung-cầu về nhà ở, đất ở càng thêm bức xúc.
6/21/2010
32
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
2.4.3.3 Thị trường đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế
a. Những thành tựu
Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế: trên địa bàn cả nước đã tạo ra gần 200 khu công nghiệp, với tổng diện tích đất khoảng 45.000 ha, trong đó 110 khu đã đi vào hoạt động với tổng diện tích 26.000 ha, thu hút trên 25 tỷ USD đầu tư nước ngoài và hàng nghìn tỷ VND của các nhà đầu tư trong nước, tạo việc làm cho trên 1 triệu lao động. (tính đến ngày 30/6/2008), góp phần đẩy mạnh CNH-HĐH đất nước
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
33
2.4 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.4.1 Tình hình hoạt động của thị trường bất động sản
Thực tế phát triển thị trường bất động sản ở nước ta những năm qua cho thấy hai "cơn sốt" vào năm 1994, năm 2001 và cơn sốt thứ ba vào cuối năm 2007 đầu năm 2008 đã đẩy giá bất động sản đến mức kỷ lục
Thực trạng thị trường bất động sản Viêt Nam trong giai đoạn hiện nay với những đặc điểm chủ yếu như sau
2.4.1.1 Thị trường phát triển nóng
Đa số các nhà đầu tư, kể cả các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam, đã chọn thị trường BĐS, một thị trường đang phát triển "nóng" tại Việt Nam và kỳ vọng thu được tỷ suất lợi nhuận cao. Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài, số vốn đăng ký của các nhà đầu tư nước ngoài vào BĐS đã tăng đột biến trong năm 2007 và đạt đến con số 2,5 tỉ USD, riêng Thành phố Hồ Chí Minh đạt 1,6 tỉ USD, chiếm 85% tổng số vốn đầu tư.
2.4.1.2 Thị trường thiếu minh bạch
`Thị trường BĐS ở Việt Nam thiếu minh bạch vì đây chỉ là "sân chơi" của các nhà các đầu tư lớn, như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu mua nhà và đất để đầu tư chiếm tỷ trọng ít nhất là 60%. Người dân rất khó khăn trong việc mua một căn hộ. Mặt khác, cũng từ chỗ thị trường thiếu minh bạch, thông tin chưa đầy đủ mà các hoạt động giao dịch ngầm, trao tay hiện nay còn khá phổ biến, rất khó khăn trong việc quản lý nhà nước cũng như thất thu ngân sách nhà nước
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
34
2.4.1.4 Giá nhà đất cao
Tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, số lượng người có thu nhập thấp có nhu cầu bức thiết về nhà ở rất lớn. Tuy nhiên, mức giá nhà ở dành cho người có thu nhập thấp thường từ 400 triệu - 500 triệu đồng/căn, tương đương khoảng 25.000 USD - 30.000 USD/căn (trong khi ở Ma-lai-xi-a nhà cho người có thu nhập thấp giá chỉ 12.000 USD - 15.000 USD/căn). Chưa tính đến những người có thu nhập thấp, mà ngay cả những hộ gia đình có mức thu nhập khá khoảng 4 triệu-triệu đồng/tháng thì cũng không thể mua được một căn hộ như vậy.
2.4.1.5 Chi phí sản xuất kinh doanh tăng
Giá nhà đất tăng sẽ đẩy chi phí sản xuất kinh doanh tăng, làm tăng giá cả hàng hóa sản xuất trong nước, đối với các sản phẩm xuất khẩu thì giá cao hơn các đối thủ cạnh tranh nước ngoài, các sản phẩm tiêu dùng nội địa thì không cạnh tranh được với hàng ngoại nhập trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế như ngày nay.
2.4.1.6 Giá thuê văn phòng cao sẽ ảnh hưởng đến đầu tư nước ngoài.
Các công ty nước ngoài sẽ tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những nước khác có giá thuê văn phòng thấp hơn nhằm tạo ra sản phẩm rẻ hơn. Mặt khác, đối với kết cấu hạ tầng như ở Việt Nam thì sẽ là không hợp lý nếu giá thuê văn phòng cao hơn các nước phát triển hoặc các nước trong khu vực như Trung Quốc, Thái Lan...
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
35
2.4.1.7 Nguy cơ lạm phát
Giá đất tăng cùng với việc các nhà đầu tư đồng loạt đổ vốn vào xây dựng các cao ốc, văn phòng và căn hộ cao cấp đã khiến một khối lượng tiền khá lớn được tung vào thị trường, trong khi các công trình chưa hoàn tất, chưa đi vào khai thác để làm gia tăng giá trị, đang là một trong những nguyên nhân làm bùng nổ lạm phát ở nước ta.
2.4.1.8 Tăng khoảng cách giàu nghèo
Một nhóm người sẽ giàu lên nhờ chuyển nhượng BĐS hoặc nhận được số lợi nhuận kếch xù từ kinh doanh BĐS, trong khi việc người nghèo sở hữu một căn hộ loại rẻ tiền nhất vẫn còn là quá xa vời. Hiện nay, khoảng cách giàu nghèo ở nước ta đang ngày một doãng rộng. Trong giai đoạn từ năm 1993 đến 2004, khoảng cách này đã tăng từ 3,7 lần lên đến 13,5 lần và ngày càng có chiều hướng tăng hơn.
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
36
2.4.2. Các yếu tố thị trường
2.42.1. Các yếu tố nội tại của thị trường bất động sản
(1) Nhà đầu tư trong nước: bao gổm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản và vào các ngành kinh tế khác. Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường chủ yếu là người mua. Họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như thị ttường bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục,... số chủ thể tham gia vào đầu tư ngày càng được mở rộng.
(2) Nhà đầu tư và các tổ chức nước ngoài: từ khi Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, với việc mở cửa nhiều lĩnh vực trong nước, môi trường kinh tế vĩ mô tương đối ổn định, thêm vào đó là việc tích cực thực hiện các cam kết mà các tổ chức quốc tế đặt ra (đặc biệt là cam kết về mở cửa hàng hoá, dịch vụ của WTO) thì dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng
- Tổng số dự án FDI đầu tư vào linh vực BĐS dưới các hình thức (1) Khách sạn – du lịch, (2) Xây dựng khu đô thị mới, (3) Xây dựng văn phòng-căn hộ, và (4) Xây dựng hạ tầng KCX-KCN;
- Tổng số dự án là 462 dự án, chiếm 5% tổng số dự án FDI vào Việt Nam; tổng số vốn đăng ký vào khoảng 40 tỷ USD, chiếm 29% tổng số vốn FDI vào Việt Nam. - Tổng số vốn hiện trong các dự án FDI khoảng 14,65% tổng vốn đăng ký. (Bảng 3.1, Biểu đồ 1)
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
37
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
38
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
39
(3) Thông tin thị trường
Hệ thống thông tin chưa đáp ứng yêu cầu của một thị trường bất động sản thông thoáng và lành mạnh. Tình trạng quy hoạch treo; nhiều thủ tục hành chính gây khó khăn cho các nhà đầu tư và các giao dịch thị trường; dự án “ma”; đầu cơ, v.v… điều này sẽ làm cho thị trường phát triển chậm lại, gây khó khăn cho quản lý và điều hành thị trường của Nhà nước.
(4) Sàn giao dịch bất động sản
Theo Luật Kinh doanh bất động sản thì tất cả các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản, tuy nhiên thực tế, khối lượng giao dịch của nền kinh tế theo dòng chảy trên chỉ chiếm dưới 30%, số còn lại chủ yếu là giao phi chính thức. Việc giao dịch bất động sản cần được thực hiện thông qua sàn giao dịch tập trung. Nên quy định, nếu giao dịch không qua sàn thì không cấp các giấy tờ về nhà đất cho các bên liên quan. Việc này là cần thiết vì nếu mua bán lòng vòng sẽ dẫn đến tình trạng trốn thuế. Trước mắt, có thể thí điểm ở Hà Nội và TPHCM mỗi nơi một sàn giao dịch BĐS như vậy”. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch bất động sản chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
6/21/2010
CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS
40
2.4.2.2 Các yếu tố khác liên quan đến thị trường bất động sản
(1) Các thị trường hàng hoá thay thế khác
Trong giai đoạn 2005 - 2007, nền
* Một số tài liệu cũ có thể bị lỗi font khi hiển thị do dùng bộ mã không phải Unikey ...
Người chia sẻ: Lê Thị Tuấn Anh
Dung lượng: |
Lượt tài: 0
Loại file:
Nguồn : Chưa rõ
(Tài liệu chưa được thẩm định)